COMO É CALCULADO O IPTU

Base de Cálculo
 
A Base de Cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. A apuração deste
valor é realizada a partir dos dados do imóvel constantes do cadastro da
Secretaria da Fazenda (área do terreno, área construída, idade da
construção etc) utilizando a metodologia e os parâmetros estabelecidos
pela Lei 10.235/1986
e suas atualizações. Você pode verificar na Notificação de Lançamento
do IPTU os dados do seu imóvel e os principais parâmetros utilizados na
apuração do valor venal. Caso exista algum dado incorreto, você pode
impugnar o lançamento – consulte o item Impugnação de Notificação de Lançamento sobre os prazos e a forma para realizar esta impugnação.
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Cálculo do IPTU
 
Uma vez apurado o valor venal do imóvel, o cálculo do IPTU a pagar é
realizado pela aplicação das alíquotas, descontos e acréscimos definidos
na Lei 6.989/1966, que sofreu diversas alterações, em especial, pela Lei 15.889/2013. Esta legislação estabelece que:

a) Para os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente
como residência o imposto é calculado à razão de 1% do valor venal, com
acréscimos e descontos definidos por faixas de valor venal;
b) Para os demais imóveis construídos e terrenos, o imposto é calculado à
razão de 1,5% do valor venal, com acréscimos e descontos também
definidos por faixas de valor venal.




Isenções pelo Valor Venal
 
a) Estão isentos do IPTU os imóveis construídos utilizados exclusiva ou
predominantemente como residência, de tipo horizontal ou vertical e de
padrões baixo a médio, cujo valor venal em 2019 seja igual ou inferior a
R$ 160.000,00.
b) Também estão isentos do IPTU os demais imóveis construídos, exceto
vagas de garagem, prédios de garagem e estacionamentos comerciais, cujo
valor venal em 2019 seja igual ou inferior a R$ 90.000,00.




Descontos pelo Valor Venal
 
a) Os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como
residência, de tipo horizontal ou vertical e de padrões baixo a médio,
cujo valor venal em 2019 for superior a R$ 160.000,00 e igual ou
inferior a R$ 320.000,00, receberão um desconto sobre o valor venal
correspondente à diferença entre R$ 320.000,00 e o seu valor venal.
b) Os demais imóveis construídos, exceto vagas de garagem, prédios de
garagem e estacionamentos comerciais, cujo valor venal em 2019 for
superior a R$ 90.000,00 e igual ou inferior a R$ 180.000,00, receberão
um desconto sobre o valor venal correspondente à diferença entre R$
180.000,00 e o seu valor venal.




Excesso de Área ou Área de Terreno não Incorporada
 
De acordo com a legislação vigente no Município de São Paulo o IPTU é
lançado subdivido em dois impostos diferentes: o Imposto Predial e o
Imposto Territorial Urbano. O primeiro incide sobre os imóveis
construídos e o segundo sobre os terrenos não edificados e sobre a
parcela de terreno considerada não incorporada à edificação, no caso de
imóveis construídos cujas edificações ocupam uma pequena porção do
terreno. Essa parcela do terreno, considerada não incorporada, é
conhecida também como excesso de área e encontra-se definida no artigo
24 da Lei 6.989/1966, e no artigo 9º da Lei 10.235/1986:


Art. 9º Para os efeitos do disposto nesta Lei,
considera-se excesso de área ou área de terreno não incorporada, aquela
que exceder a 3 vezes a área ocupada pelas edificações, no caso de
imóvel situado na primeira subdivisão da zona urbana; 5 vezes, na
segunda subdivisão da zona urbana, e 10 vezes, além do perímetro desta
última.
 

Aplicação das Isenções e Descontos pelo Valor Venal
 
As isenções e descontos pelo valor venal acima estão previstos na Lei 15.889/2013
e são aplicados automaticamente, sem necessidade de qualquer
requerimento. Como eles estão restritos a imóveis construídos, não
beneficiam os terrenos e o excesso de área. Além disso, a referida lei
prevê que a concessão dessas isenções e descontos está limitada a um
imóvel por contribuinte, que será aquele para o qual resultar maior
valor de isenção ou desconto, sendo considerado como contribuinte
somente o possuidor, quando constarem do Cadastro Imobiliário Fiscal os
nomes do proprietário e do possuidor.
 

Limite da diferença entre o IPTU de 2019 e o IPTU de 2018 (também chamado de “trava”)

A diferença nominal entre o IPTU de 2019 e o IPTU de 2018 está limitada:

I – a 10% para os imóveis com utilização exclusiva ou predominantemente residencial e
II – a 15 % nos demais casos.

Caso tenha havido alguma alteração de dados cadastrais do imóvel em 2017
(uma reforma, por exemplo), esse limite será aplicado sobre o valor que
seria obtido se fosse considerada a alteração dos dados cadastrais já
no lançamento de 2017.

De acordo com a Lei 16.272/2015,
essa limitação para o aumento do IPTU não será aplicada para terrenos
com área superior a 500 m² que estejam desocupados ou ocupados por
edificação muito reduzida que resultem em excesso de área conforme
definido na legislação tributária. A limitação acima, contudo, poderá
voltar a ser aplicada caso existam nesses imóveis, obras paralisadas ou
em andamento, devidamente licenciadas. A Secretaria Municipal da Fazenda
disponibilizou aplicativo para que os contribuintes possam informar a
existência dessas obras visando o restabelecimento da limitação. Para
mais informações, consulte Declaração Tributária de Obras Licenciadas – DTOL.



Tabelas práticas
O cálculo do IPTU de acordo com a legislação acima mencionada envolve o
desmembramento do valor venal nas diversas faixas definidas na lei,
aplicação dos percentuais de acréscimo e desconto para cada faixa e soma
de todos esses resultados parciais. Para facilitar o cálculo do imposto
a pagar podem ser utilizadas as tabelas abaixo, nas quais se verifica a
faixa de enquadramento do valor venal do imóvel, multiplicando-o pelo
fator correspondente e subtraindo-se a parcela indicada. Caso seu imóvel
esteja beneficiado por desconto pelo valor venal, conforme descrito
acima, aplique o desconto antes de usar a tabela.
 

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